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***土地***税的税务筹划怎么计算?

发布时间:2019/11/8 12:14:44

***开发企业以开发、建设、销售***为主营业务,土地***税是其主要税负之一。土地***税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物,取得***收入的单位和个人征收的一种税。土地***税实行超额累进税率,***多的多征,***少的少征,无***的不征,***税率为30%,***税率为60%。

在***开发项目中,***额小,计税额就小,适用的税率也低,土地***税税负就轻。因此,土地***税筹划的基本思路是根据土地***税的税率特点及有关***政策,控制***额,从而适用低税率或享受免税待遇。


1开发方式的纳税筹划




(一)合作建房


  税法规定:对于一方出地,一方出***,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地***税;建成后转让的,应征收土地***税。


  根据税法规定,企业可充分利用***政策,实现双赢。假如A***开发公司在某市繁华地段拥有一块土地,拟与B实业公司合作建造办公大楼,***由B实业公司***,建成后按比例分房。对B实业公司来说,分得的办公楼不含土地***税,会降低购置成本。对A***开发公司而言,作为办公用房,不用缴纳土地***税,可节约大量税负,降低***开发成本,增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和***企业的双赢。


(二)代建房
  税法规定:代建房指***开发企业代客户进行***开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于***开发企业而言,虽取得了一定收入,但没有发生***权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地***税的征税范围。

  根据税法规定,如不采用代建房方式开发,则***属于该***开发企业,销售时既要缴纳土地***税又要缴纳营业税。***开发企业可利用代建房方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地***税。





2扣除项目的纳税筹划




(一)利用利息支出的扣除规定


  税法规定:***企业的利息支出,纳税人能够按转让***项目计算分摊并******机构证明的,利息允许据实扣除,但***不得超过按商业银行同类同期***利率计算的金额,即:可扣除的***开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+***开发成本)×5%以内。


  纳税人不能按转让***开发项目计算分摊利息支出或不能******机构***证明的,***开发费用按取得土地使用权所支付的金额与***开发成本之和的10%以内计算扣除,即:可扣除的***开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+***开发成本)×10%以内。


  根据税法规定,***企业据此可以选择:如果企业预计利息费用较高,开发***项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,则可计算应分摊的利息并******机构证明,据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除***开发费用。

  假设某***开发企业进行一个***项目开发,为取得土地使用权而支付金额300万元,***开发成本为500万元。


  如果该企业利息费用能够按转让***项目计算分摊并******机构证明,则其他可扣除项目=利息费用+(300+500)×5%=利息费用+40(万元);


  如果该企业利息费用无法按转让***项目计算分摊,或无法******机构证明,则其他可扣除项目=(300+500)×10%=80(万元)。


  对于该企业来说,如果预计利息费用高于40万元,企业应力争按转让***项目计算分摊利息支出,并取得有关***机构证明,以便据实扣除有关利息费用,从而增加扣除项目金额;反之同理。

(二)利用代收费用并入房价减少税基


  税法规定:对于县级及县级以上人民***要求***开发企业在***时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让***所取得的收入计税,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;

如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让***的收入。相应的,在计算扣除项目金额时,代收费用就不得在收入中扣除。

  ***开发企业在销售不动产时,经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修***等费用。目前,纳税人有两种收取方式:一是将代收费用视为***销售收入,并入房价向购买方一并收取;二是在房价之外向购买方单独收取。


  例如,某***开发企业出***房.售价5 000万元。准予扣除项目金额为3000万元,代收费用500万元。


两种方案的具体纳税情况见表1。

  从表1中可以看出,将代收费用并入房价向购买方一并收取对***的***额是没有影响的,但会增加其扣除项目金额,从而对***企业较为有利。





3销售的纳税筹划




(一)设立***核算的销售公司


  通过控制和降低***的***率来减轻税负的方法,其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格,而扣除项目的提高也受到诸多因素的***和制约。若企业将自身的销售部门分离出来,设立***核算的***销售子公司,先将***销售给予公司,子公司再将其对外销售,在向子公司销售***的时候可以将***率控制在20%以内,这样这个环节就可以免征土地***税,而只就对外销售征收土地***税。


  假设某***的成本是100万元,方案一:直接以200万元对外销售;方案二:先以120万元的价格销售给子公司,子公司再以200万元的价格对外销售。

  两种方案的具体纳税情况见表2。

  从表2中可以看出,方案二可以分解降低***率,合理减轻企业土地***税负担。

  (二)将销售与装修分开核算
  在现实中,很多***在出售之前已经进行了简单的装修和维护,并安装了一些必备的设施。如果将***的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务***核算,则可以一举两得。一是可以合法地降低***的销售价格,控制***的***率,从而减轻企业所承担的土地***税负担;二是原本计入***价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税,分开核算后适用3%的税率。


  如某套***修的***总售价为100万元,在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元,假设准予扣除项目总额为60万元。

  两种方案的具体纳税情况见表3.

  从表3中可以看出,方案二能形成纳税的***化节约。


(三)确定适当的***销售价格


  ***销售价格的变化,直接影响***收入的增减,在确定***销售价格时,要考虑价格提高带来的收益与不能享受***政策而增加税负两者间的关系。目前房价飞涨,公司是否应该跟着提高住宅的售价呢,是不是房价越高企业的利润越大呢?

  对于普通住宅的房价,因为当***率不超过20%时,可以免征土地***税。提高房价可以为企业带来更多收益,但必须保证***率不超过20%;对于豪华住宅,虽然没有免税政策,但还是有涨价的空间。当然,应该仔细地测量这个空间,如果房价涨过了购买力,就会造成***空置。

  企业在确定房价时应该仔细测算利润率,结合市场的承受能力,再决定升价与否,升多少或降多少才能使企业的利益***化。

4利用税收***政策



税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,如果***额没有超过扣除项目金额的20%,免予征收土地***税。纳税人既建造普通标准住宅,又进行其他***开发的,应分别核算***额;不分别核算***额或不能准确核算***额的,其建造的普通标准住宅不享受免税***。


  根据税法规定,这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的***率控制在20%以内。这样做的好处有两个:一是可以免缴土地***税;二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的***等,可以在目前激烈的销售战中取得优势。但是如果没有控制好普通住宅的***率,就会出现多缴税的情况。


例如:某***开发企业,2008年商品房销售收入为1.5亿元,其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。根据土地***税的计算公式:


  ***率=***额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%
  应纳税额=***额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

  方案一:普通住宅和豪华住宅不分开核算。
  ***率=(15000-11000)÷11000×100%=36%
  应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元。

  方案二:普通住宅和豪华住宅分开核算,但没有控制好***率,使其超过了20%,则:
  普通住宅:***率=(10000-8000)÷8000×100%=25%;
  应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元;
  豪华住宅:***率=(5000-3000)÷3000×100%=67%;
  应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元。

两者合计为1250万元,此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。这是因为普通住宅的***率为25%,超过了20%,还得缴纳土地***税。但如果能使普通住宅的***率控制在20%以内,则可大大减轻税负。控制普通住宅***率的方法是降低房屋销售价格,销售收入减少了,而可扣除项目金额不变,***率自然会降低。当然,这会带来另一种后果,即导致销售收入减少,此时是否可取,就得比较减少的销售收入和控制***率减少的税金支出的大小,从而作出选择。


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